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一、市场现状：叠墅供应井喷，中环内重现身影

2025年，上海叠墅市场迎来显著变化。自2024年8月新房限价政策全面放开后，土地市场释放了大量不限价地块，其中“纯叠墅”或“叠墅+高层”组合项目占比过半。例如宸嘉徐汇龙华、绿城北蔡、华润新杨思等地王项目均以叠墅为核心产品。

供应量对比：

• 2022年：上海叠墅供应量达6300套，占新房总供应的6%以上，分布覆盖内中外环。
• 2024年：叠墅供应骤降至2500套，中环内仅100套左右，稀缺性甚至超过江景豪宅。
• 2025年：上半年已有9个项目推出叠墅，中环内翡雲悦府、润雲金茂府两盘合计186套，接近去年全年两倍。下半年预计还有国贸海上原墅、碧云北外滩等新盘入市。

全国范围内，成都、杭州叠墅市场同样火热。成都核心区叠墅供销比一度低于0.8:1，杭州则涌现十余个叠墅项目，单价跨度从3.5万至10万元/平方米。

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二、产品力升级：从“迷你墅”到“奢阔叠拼”

叠墅的回归不仅是政策松绑的结果，更是产品力迭代的必然。新一代叠墅通过以下突破重新定义市场：

1. 面积放大，功能升级

• 起步面积200平方米：上海翡雲悦府（195㎡）、润雲金茂府（217㎡）等已入市项目，以及绿城逸庐（200㎡）、嘉佰道徐汇（312㎡）等即将入市项目，均以大户型为主。
• 极致案例：杭州御境映庐叠墅起步面积785㎡，最大878㎡，中签率仅3.16%；苏州太湖湾项目通过赠送露台、阳台等，实现118㎡建面拓展至近230㎡的实际使用空间。

2. 纯叠墅社区，告别“高低配”

过去叠墅常作为高层项目的“点缀”，导致居住体验压抑。如今开发商转向纯叠墅社区，甚至取消中叠，推出4层双叠产品。例如润雲金茂府通过上下叠独立地下室（上叠2.8米层高，下叠5.8米挑高）实现“有天有地”的居住感。

3. 细节优化：隐私性、精装与采光

• 隐私性：翡雲悦府采用“一户一梯”设计，阅湖之星打造多重归家路径，南通招商和园通过退台错层增强私密性。
• 精装交付：国贸海屿佘山等楼盘配置智能家居系统，解决传统叠墅毛坯交付的装修痛点。
• 采光革新：南通招商和园采用南北双采光（下沉庭院+北侧采光井），南通叠墅地下室也能实现明亮效果。

4. 公区景观与尺度感

湖翠晓印轩等楼盘通过拓宽楼间距、打造多层次景观，弥补传统叠墅公共空间不足的缺陷，提升居住品质。

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三、驱动因素：政策松绑与需求分化

叠墅市场的复苏，源于政策与市场需求的“双向奔赴”：

1. 政策红利释放

• 限价取消：开发商不再被迫压缩利润，可专注高溢价产品。
• 低密地块供应增加：核心区优质地块（如徐汇龙华、北蔡）为叠墅开发提供条件。
• 7090政策终结：小户型配比限制取消，房企可灵活规划产品结构。

2. 改善需求爆发

• 二胎/三代同堂家庭：叠墅的“有天有地”特性满足对空间与隐私的双重需求。
• 性价比优势：叠墅价格介于大平层与别墅之间，成为高净值人群的“折中选择”。

3. 房企战略转向

绿城、华润等头部房企抓住政策窗口期，通过叠墅产品提升利润率。例如华润新杨思项目以叠墅为主力户型，直接对标高端改善客群。

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四、未来展望：叠墅能否持续领跑？

叠墅的回归并非短期现象，而是楼市进入“改善时代”的缩影。其核心优势在于：

• 空间灵活性：通过垂直分层实现功能分区（如长辈住下叠、年轻人住上叠）。
• 稀缺性溢价：中环内叠墅供应稀缺，未来或成区域标杆项目。

但挑战依然存在：

• 价格门槛：高总价可能限制部分客群，需依赖金融政策支持。
• 产品同质化风险：若开发商仅追求面积放大而忽视设计创新，可能导致市场疲劳。

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结语

叠墅的“重生”标志着上海楼市从“刚需主导”向“改善为王”的转型。在政策松绑与需求升级的双重推动下，叠墅正从“小众产品”进化为“改善标配”。未来，能否持续赢得市场，取决于房企能否在面积、隐私、精装等维度持续创新，真正实现“用空间丈量生活可能”的终极目标。

（完）